住宅ローンは他のローンに比べて返済期間が長く、金利が安い特別なローンです。その為、その目的は自分が住む「住宅」に限られます。別荘や投資用不動産のような物件には住宅ローンは原則使えませんし、当然自動車を買ったり、借金を返済するためには使えません。
住宅ローンにおいて、銀行は借入希望者の返済能力を審査した上に、購入した土地・建物を担保に資金を貸し出します。ローン利用者の事情で万が一返済が滞った場合でも、担保不動産を売却して貸したお金を回収します。さらに、銀行の指定する保証会社と保証契約をするのが一般的で、残債をローン利用者の代わりに保証会社に支払ってもらいます。
銀行にとってはリスクの少ないローンともいえるかもしれません。

自分が望む条件の物件を探すのも重要ですが、どのような資金計画で購入するのかが大変重要です。住宅購入についてのネットや書籍では、”自己資金は最低2割必要”、”返済期間は60歳まで”、”月々の返済は年収の25％以内”、等の記事がみられますが、実際にこのような条件を満たしているお客様は大変少数です。
理想を言えばキリがありません。要は自分がどのような方針で返済をしていくのかであって、百人百様の資金計画があって当然。正解はありません。
しかし、押さえるべき事項はあります！住宅ローンの仕組みを知って自分に合った資金計画を探してみましょう。

気に入った物件があっても資金が用意できなければ購入できません。自己資金と借入可能額（返済可能額）から、物件の購入可能価格を把握しましょう。
いくらの物件が購入できるかわからないで、物件探しするのは無駄が多く、堅実ではありません。用意する資金（自己資金+借入額）と支払額（物件価格+諸費用）のバランスから資金計画を立てましょう。
住まいるセレクトは諸費用を含めた資金計画書を作成して物件のご案内を行います。
以下各項目について確認していきましょう。

・変動金利と固定金利
金利は大きく「変動金利」と「（全期間）固定金利」に分かれます。この両方を合わせた「ミックスローン」というローンもあります。
「変動金利」
文字通り金利が変動するローンです。金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとの見直しになります。つまりその5年間は金利による利息と返済元金の割合が変わるだけで、返済額は変わりません。大幅に金利が上昇しても見直される返済額は1.25倍までとされています。しかし、返済がそれで済むというわけでなく、利息の割合が多くなるだけで、返済元金が思うように減らないという状況になります。金利によっては利息が返済額を超えてしまい、全く返済元金が減らないことも考えられます。この支払切れなかった利息を「未払い利息」と言います。


未払い利息の返済方法は返済期間終了後に未払い利息発生月分を分割で支払う場合や発生金額を一括返済する場合等、金融機関によって変わります。
景気上昇期は金利も上昇しますが、実際には09年1月より変動金利は変化しておりません。前述のようなリスクはありますが、現在の低金利の恩恵を最大限受けられます。

また、変動金利を選択の場合、途中で固定金利に変更することもできます。選択した固定期間が終了したら、原則変動金利に戻りますが、更に固定金利を選択することもできます。
例えば金利上昇が予想されたので、5年の固定金利に変更して、5年経過後には、また変動金利に戻すこともできますし、今度は10年の固定金利を選択することも可能です。
金利動向に注視しながら、低金利の恩恵を受けつつ、繰り上げ返済で期間短縮も考えている方に向いています。

「(全期間)固定金利」
返済期間終了まで金利が変わらないので、返済額も変わりません。安心感はありますが、変動金利より高い金利が適用になります。また、途中で変動金利に変更するということはできませんので、金利下降期に低い金利の摘要を受けたければ、”借り換え”ということになります。
総支払額が多くなっても、安定して計画的に返済を考えている方に向いています。また、5年や10年と、短い期間を設定する固定金利もあります。例えば10年固定を選択すると、10年間は固定金利が適用されて、安定的に返済を進めて、10年経過した後は、また期間を決めて固定金利にするか、変動金利にするか選択をすることになります。しかし、10年間は返済を続けることが前提の契約なので、固定期間中に市中の金利が下がったからと言って、借り換えをしたり、繰り上げ返済で、10年より短い期間で支払いを終えてしまうことはできません。

「ミックスローン」
借入金額のうち変動金利に充てる金額と固定金利に充てる金額を指定し、それぞれのメリットとリスクを取るローンです。例えば、3000万円の借り入れのうち、2000万円は変動金利、1000万円は変動金利のように、任意に設定できます。金利選択のリスク不安という方には良いかもしれません。
金利選択によりどのくらい支払が変わってくるか見てみましょう。
※変動金利と固定金利の負担の違い
借入例：借入金額3000万円　借入期間35年

変動金利0.625％	月々	79,544円	総支払額	33,408,564円
固定金利1.12％	月々	86,373円	総支払額	36,276,999円
差額	月々	6,829円	総支払額	2,868,435円

金利選択は、借りる人の生活の仕方や考え方によるもので、正解はありません。ネットや雑誌の記事に、固定金利が安心とか、変動金利が絶対にお得などの声を耳にしますが、自分が何を求めているのか、把握することが大切です。

・金利優遇
銀行が設定する基準金利というものがありますが、基準金利で借りる人はいません。実際には優遇金利が適用されて、借入金利が決まります。
例えば変動金利の基準金利が2.475％だとして、審査の結果、優遇金利が1.85％だとしたら、借入金利は0.625％となります。
この優遇金利は審査によって決まります。（⇒ローン審査について　適用金利）
優遇金利は全期間において適用されますが、変動金利でも固定金利でも同じ金利を優遇する銀行と、変動金利と固定金利で優遇金利が違ってくる銀行があります。

また金融機関のローン商品において、当初10年間は2.2％優遇、固定期間終了後は1.5％優遇と当初固定期間に大きな優遇が受けられるプランがあるところもあります。
このプランを選択した場合、総支払額は全期間一律の優遇を受けるより高くなってしまうことが多いのと、金利が上がる頃に子供の教育資金も多くなって、家計が苦しくなってしまう恐れもあります。
当初固定期間に積極的に繰り上げ返済を行う予定のある方やこの期間に教育費の増大等、家計の負担が予想されていて、この期間に金利が上昇したらとても困るので、この期間は安定的に返済をすすめたいという方に向いています。

・返済期間
一般的には借入時年齢満20歳から満70歳、完済時年齢満80歳、最長35年間となります。満年齢で算出される場合、45歳になってしまうと35年のローンが組めません。
金融機関によって借入時年齢が65歳の場合や、完済時年齢が75歳の場合もありますので、資金計画が予定通りにならないこともあります。確認が必要です。

期間を長く組めば月々の返済が減りますが、退職後もローンを支払い続けることになるかもしれませんので、繰り上げ返済を計画的に行う必要があるかもしれません。期間を短く組めば、退職後の支払いリスクは避けられますが、月々の支払いが多くなるので、予想外の出費や教育費の増加等月々の支払いが厳しくなることもあるので、安易な短縮は避けましょう。期間を短く組んだ方がローン総支払額は少なくなります。

・元利均等返済と元金均等返済
元利均等返済は返済額（利息+元金）が一定で、返済年数が進むと利息の割合が減って元金の割合が増えていきます。
一般的な金融機関ではこの元利均等返済となります。

元金均等返済は月々の元本返済額が一定です。利息の負担が当初は大きいのですが、元利均等返済より総支払額は少なくなります。
元金均等返済はフラット35で選択できますが、一般の金融機関では選択できない場合があります。

例えば借入額3000万円1.0％で借りた場合、最初の1年の利息は30万円だと思っていませんか？
具体的に35年返済の場合の各返済方法で1回目の返済額と総支払額を比較してみましょう。

元利均等返済
1回目の支払い額	84,686円	元金	59,686円	利息	25,000円
420回目の支払額		元金	84,615円	利息	71円
総支払額	35,567,998円
元金均等返済
1回目の支払額		元金	76,429円	利息	25,000円
420回目の支払額		元金	76,429円	利息	60円
総支払額	35,262,500円

・繰り上げ返済
通常のローン支払い額に加えてまとまった金額を入金することで、ローン残額を減らしていくのが繰り上げ返済です。
繰り上げ返済の効果は2つあります。「期間短縮型」と「返済額減額型」です。繰り上げ返済をした時にどちらかを選択することになります。

「期間短縮型」
例えば月々の支払いが10万円で、100万円の繰り上げ返済をしたら、10か月短縮すると思っていませんか。残念ながらそれは間違いです。月々の支払いは前述の通り、元金と利息の合計です。
繰り上げ返済のお金はすべて元金に充てられます。つまりローンの早めに返済すれば利息の軽減効果は大きく、後半になればなるほど軽減効果は少なくなります。
定年後の支払いが長期になるのは避けたいなど、将来の不安に対して早くローンを終わらせたいという要望のある方におすすめです。
金額 この分の利息が軽減される


「返済額軽減型」
返済期間は変えずに毎月の支払額を減らす方法です。こちらも時期が早いほど利息の軽減効果が大きくなります。「期間短縮型」は毎月の負担は払い終わるまで変わりませんが、こちらはすぐに繰り上げ返済の効果を実感できます。
変動金利を選択したので、金利上昇が不安だとか、今後教育費等の家計費の増加で返済が厳しくなるかもしれない等、予想外の出費の増加に備えたい、負担を減らしていきたいという要望のある方におすすめです。

繰り上げ返済で気を付ける事
「期間短縮型」と「返済額軽減額」を比較すると、総支払額では「期間短縮型」の方がメリットは大きいのですが、その効果が実感できるのは数十年後です。それぞれのメリットが自分の資金計画においてどちらが合致するかが重要です。
繰り上げ返済は手元の資金が少なくなることになりますので、将来の不安に備えるはずが、現在の生活に支障が出てしまうことになるかもしれませんので、計画をもってすすめていきましょう
現在一般的な都市銀行等ではネットバンキングを使えば手数料無料で繰り上げ返済ができますが、金融機関によっては繰り上げ返済手数料という金額を別途徴収されることがあります。一回につき5000円程度というところが多いですが、まめに繰り上げ返済していくと、結構まとまった金額になってしまいます。また、残金を一括返済すると、やはり別途手数料がかかります。この手数料はネットバンキングを使うなどして無料にすることはできません。

不動産広告で、”頭金0円で買えます！”なんていうのを見たことありませんか？本当に頭金0円でお家が買えるのでしょうか。
物件価格の他に家を取得するためのお金がかかります。物件価格以外にかかるお金を「諸費用」と呼んでいます。諸費用は資金計画上、予想外に大きなお金です。
資金計画において、この諸費用もローンに組み込むことも可能です。しかし、諸費用を借りることで審査上不利になることがあります。（⇒ローン審査について　適用金利）
この諸費用については別ページで説明してあります。（⇒諸費用）しっかり把握しましょう。

”ローン解約により再販”こんな見出しの不動産広告を見たことはありませんか？
資金計画をどんなに綿密に組んだところで、ローンが組めなければ元も子もありません。自分の借入額はいくらまで可能なのか、そもそも借りられるのか、その判断は金融機関が審査して決めます。
審査は何を見られるのか把握することによって、不利な状況を招かないようにしましょう。

・個人信用情報
クレジットカードを作ったり、ローンを組んだりするとその情報は指定信用情報機関に登録されます。
ＣＩＣやＪＩＣＣ、全国銀行個人信用情報センターなどが知られています。
現在の借り入れの状況がわかってしまいますので、現在支払中のローンがある場合は申告してください。報告の無い借入が出てくると、当然心証は悪くなります。また、過去の延滞情報は5年間保管されますので、延滞があると、審査はかなり厳しくなります。多くの場合、審査は否決されてしまいます。

最近の事例では、携帯電話の料金延滞がネックになることが多くみられます。電話機本体の2年の負担部分はローンと同じです。キャンペーンで実質負担0円でも関係ありません。
クレジットカードもキャッシング枠やリボ払いを利用する人は買い物枠も審査の対象として見られる事があります。キャッシング枠をなくしたり、自動リボを止めたりすることもご検討ください。
クレジットカードを何枚も数多く所有しているのもよくありません。

・勤務先、勤続年数
勤務先がしっかりしたところだと信用度が高くなります。一般的には上場企業や公務員は金利の優遇も高く、審査上は有利です。勤続年数は2年以上、銀行によっては3年以上、雇用形態は正社員というのが一般的です。一方、フラット35は定収入さえあればいいので、パートや年金生活者でも審査の対象になります。上場企業や公務員のような信用度の高い勤務先の正社員は1年未満でも
審査の対象になることができる金融機関もあります。

お客様の信用度を”属性”と言ったりします。勤務先及び雇用状況がしっかりして、収入が高く、他の借入の無いお客様を”属性が高い方”と言ったりします。
勤続年数は健康保険証からわかるので、申告と保険証の期間が一致しないと評価に影響します。
保険組合を変更した等の理由で取得日が短い方は、申告をしておいた方が良いです。
転職したてでも、同じ業界であるとか、業務の継続性が認められる場合は、勤続年数が短くても審査してくれる場合があります。その場合、職務履歴を申告することになるのですが、あまりに転職回数が多いと心象は悪くなります。
また、運転手や工場の作業員等、仕事上、怪我・事故等の遭遇の危険が高く、かつ怪我によっては業務の継続が難しくなる職種は勤務先によらず、評価が低くなることがあります。
自営業者も審査上は不利な傾向にありますし、3年以上の確定申告が必要なので、開業したばかりで社歴が浅い場合は審査もしてくれないかもしれません。

・健康
一般的な都市銀行等では団体信用生命保険に加入することが融資の条件になっていることが多く、つまりは、健康でないと保険に加入できないために、ローンが借りられないということになります。
持病があったり、近年手術を経験したりということであると、団体信用生命保険には加入できません。
診断書添付により、加入できる場合もあります。
健康に支障がある場合は、フラット35なら団体信用生命保険に加入しないで利用可能です。

団体信用生命保険は、ローン名義人が死亡または一定の障害状態になった場合に、ローンの残高が0円になるという保険です。この保険に入っていないと、例えばローン名義人が死亡した場合、ローン残金は相続人である、奥様やお子様に支払い義務が移ります。もしこのような状態になると返済を継続するのは大変困難になり、住む家を失うことになるかもしれません。そのために保険で備えておこうということです。
資金計画上は、一般的な金融機関では保険料は金融機関負担なので、実際の負担はありません。
ライフプラン上は、上記のような予想外の不幸で収入が減ったり無くなっても、この保険により、住むところがなくなるということはありません。将来的な住居の心配は軽減されるので、現在加入の生命保険の保障内容を見直すことで、余裕資金を作るお客様も存在します。

・物件
銀行は融資した物件に抵当権を設定して、担保としますが、物件の担保としての評価によっては、融資条件が悪くなったり、そもそもローンが通らなかったりします。
敷地となる土地の権利が所有権でなく借地権であったり、接する道路が建築基準法上の道路ではなかったり、再建築や売却に将来困難を伴う恐れのある物件です。また、まれに中古物件の中には、前所有者の行った工事によって違法建築物となってしまっている場合もあります。金融機関は、違法物件には当然融資はできません。
フラット35を利用する場合、融資物件は”適合証明”を取得しなければなりません。これは一定の基準以上の性能を持った住宅である証明なのですが、適法に建築された建物でも、この適合証明が取得できる建物でないと、どんなに属性の高い人でも融資されません。

・年収
金融機関の中には融資条件の項目に最低年収を設定しているところがあります。例えば最低年収が300万円と設定されていると、夫婦収入合算で300万円以上の年収でも、ご主人、奥様おひとりで300万円を超えていなければ、審査の対象になりません。
最低年収を設定していない金融機関もあります。例えばフラット35は最低年収の設定はありません。

・返済比率
年収によって”返済比率”という割合が設定されます。返済比率は年収における年間のローン返済額の割合です。金融機関によって年収に応じた25％から35％という割合が設定されています。

年収と返済比率の一例

税込年収	返済比率
～300万円	25%
300万円～400万円	30%
400万円～	35%

この割合は借入可能額に大きく影響します。

・審査金利
金融機関は実際に適用する実行金利とは別に審査金利という金利を設定して、将来の金利上昇等のリスクに備えています。審査金利が実行金利と同じ金融機関も存在しますが、多くは3.0％～4.0％の金利で審査します。
この金利は借入可能額に大きく影響します。
・その他借入
現在お支払中のローンがあると、借入可能額から減額されてしまいます。借入総額、月々の返済額、残りの支払期間等を総合して勘案されます。
多く指摘される内容としては、自動車のローンや携帯電話本体の分割等があります。ローン審査で
これらローンの一括返済が融資条件になることもあります。
また、クレジットカードのリボ払いで買い物枠の金額を、キャッシングでキャッシング枠の金額を全額減額になることもありますので、不安な方は前述の個人信用情報で確認なさってみてもよいでしょう。

・借入金額
これまでの説明から審査項目の概要は把握できたかと思います。ここでは実際に”返済比率”や”審査金利”を使って具体的に借入可能額を算出していきましょう。
※税込年収500万円　勤続7年　審査金利3.5％　返済期間35年　の人の場合まず、返済比率から返済可能額を算出します。年収が400万円以上なので35％を適用します。

500万円　×　35％（返済比率）　＝　175万円

これは年間の支払額なので、月の支払いを算出します。

175万円　÷　12　＝　145,833円

続いて、下の表から、100万円を35年借りたときの金利3.5％の返済額をさがします。
月々の支払いは4,132円だということがわかります。

100万円あたりの月々の返済額（円）

金利（％）	返済期間（年）
	20	25	30	35
1.0	4,598	3,768	3,216	2,822
1.5	4,825	3,999	3,451	3,061
2.0	5,058	4,238	3,696	3,312
2.5	5,299	4,486	3,951	3,574
3.0	5,545	4,742	4,216	3,848
3.5	5,799	5,006	4,490	4,132
4.0	6,059	5,278	4,774	4,427

月々の支払可能額を100万円あたりの月々の返済額で算出します。

145,833円　÷　4,132円　×　100万円　＝　35,293,562円

計算の結果、3500万円くらいは借りられることがわかります。
では逆に、この人が月々の支払額から、購入可能な物件価格を算出してみましょう。
例えば、現在、家賃が8万円で駐車場が1万円なので、月々の支払を9万円にしたいとします。
実行金利が1.0％、35年返済で、物件価格を借りて、諸費用は自己資金で払う条件とします。
上の表から金利1.0％で35年返済した時の返済額を探します。
月々の返済額は2,822円だということがわかります。
月々の支払可能額を100万円あたりの月々の返済額で算出します。

9万円　÷　2,822円　×　100万円　＝　31,882,592円

3180万円くらいの物件なら、月々9万円で支払っていけそうです。この金額は、その前に算出した借入可能額35,293,562円より少ないので、審査も通りそうです。
実質返済比率を算出してみると、

9万円　×　12　＝　108万円　（年間の支払額）
108万円　÷　500万円（年収）　×　100（％）　＝ となります。

審査上の返済比率は、物件価格3180万円、審査金利3.5％で月々の支払いを算出します。
上の表から100万円あたりの月々の返済額は4,132円だとわかりますから、

4,132円　×　31.8（100万円）　＝　131,397円　（月々の返済額）
131,397円　×　12　＝　1,576,764円　（年間の支払額）

返済比率を算出すると

1,576,764円　÷　500万円（年収）　×　100（％）　＝　31.5％

35％以内なので審査には通りそうです。
では、この人に他の借り入れがある時はどうなるでしょうか。

例えば車のローンが月々15,000円だとすると

15,000円　×　12　＝　180,000円　（車の年間の支払額）
（　180,000円　＋　1,576,764円（家の年間支払額）　）　÷　500万円　＝　35.1％

35％を超えてしまうので、審査は通らないかもしれません。
※簡易的な計算ですので、端数の処理の違いで、実際の算出とは若干の数字の違いがあります。
月々の返済額を見ても分かるように、例えば携帯電話本体の分割のように、月々数千円でも、借入可能額には100万円の影響があるかもしれません。ほんの数万円の借入れを返済しておくだけで、審査が承認されたり、もう少し多く借りられたりすることもあるかもしれません。

・適用金利
審査の結果により、優遇金利が決まって、基準金利から優遇金利を差し引いた金利が適用金利になります。この優遇金利は前述の項目によって勘案されます。
公務員で、自己資金が物件金額の2割以上出るとか、他に借入があって返済比率がギリギリだとか、
審査に通ればみんなが同じ金利で借りられるとは限りません。
金額だけでなく、その内容も勘案されます。

返済比率が許せば、物件価格だけでなく諸費用まで借りることもできます。しかし、金融機関によって対応が違います。物件価格の10％までの金額で、返済比率に入っていれば通常の審査と条件は変わらないというところもあれば、優遇金利が大幅に悪くなったり、保証料が高くなったりするところもあります。
一般的には諸費用の借り入れは条件が悪くなることが多いので、借入の内容としては物件価格を借りて、諸費用については自己資金を用意することが基本ですが、もし無理があるなら借りることも金融機関をうまく選べば可能と認識しましょう。
諸費用ローンとして別の金融機関で借入することも可能です。
諸費用のうち、金融機関の保証料が大きな費用となりますが、保証料は金利に上乗せして、少しずつ支払うことも可能です。手数料だとそうはいきません。例えばフラット35は保証料無料ですが、
手数料が保証料と同じくらいかかる金融機関もありますので、注意が必要です。
本来、諸費用のうち仲介手数料が一番大きな金額になるのですが、住まいるセレクトは仲介手数料については心配する必要はありません。

理論ばかりでは先に進みません。実際に審査をやってみましょう。
住宅ローンは、最初に事前審査から始めるのが一般的です。いきなり本審査ということもありますが、事前審査をやっていないと本審査を申し込めない金融機関もあります。
事前審査は仲介の不動産業者を通じて行うことがほとんどです。用意する資料も揃えてもらえるので、面倒や間違いも少なく済みます。事前審査に必要な書類は以下の通りです。

1	身分証明書	運転免許証と健康保険証
2	収入証明書	会社員なら源泉徴収票2期分、自営業者なら確定申告書3期分
3	申込書	自署のもの、捺印は認印可
4	物件資料	通常仲介不動産業者が用意します
必要に応じて別に以下の書類が必要です。
5	返済予定表	他に借入がある方
6	職歴書	職歴が浅い方

その他、収入証明や在籍証明等が必要な場合がありますが、そちらは都度ご案内がありますので、必要な時だけお考えになれば大丈夫です。
審査物件については、決定していれば一番いいですが、審査金額が重要で、金額さえクリアしていれば、他の物件でも使えますので、物件が決まるまで何もやらないというのは良くないです。
通常は申請してから、遅くても1週間以内に結果が出ます。
承認されますと、承認金額と融資条件等が記載された通知書が発行されます。発行しない金融機関もありますが、少数です。
仲介の不動産業者を通じて事前審査をした場合、まれにお客様に通知書を渡さない業者があります。通知書は他の業者でも使えるためです。
しかし、審査情報はお客様のものです。もらえない場合は本当に発行されない金融機関なのか確認をしましょう。
事前審査はやみくもに申請すると、あとで痛い目に合うことがあります。詳しくはご相談ください。

売買契約後は本審査を申し込みます。通常の流れからすると、この時までには事前審査は承認されていると思います。
一般的な都市銀行等では事前審査が承認されていれば、とんでもないことでもなければ、本審査が否決されるということはありません。
しかし、気を付けなければならないこともございますので、ご相談ください。
本審査の承認を本承認と呼びますが、本承認以降はスケジュールに従って淡々と決済までこなすだけです。別ページお問い合わせから決済までの流れを参照ください。